Что ждет рынок недвижимости в 2019?


8 февраля, 2019

2019 год существенно изменит расклад сил на рынке недвижимости. Девелоперы готовятся к лету, когда официально изменится принцип финансирования строительства жилья. Новые правила приведут к уходу с рынка мелких и слабых девелоперов.

Прошлый год стал лучшим для девелоперов за последние 10 лет. Все публичные компании (ПИК, ЛСР, Эталон) увеличили продажи жилья на 10-40% г/г в денежном выражении на фоне снижения ставок по ипотеке до исторически низкого уровня 9-9.5%. Особенно сильными оказались продажи в последнем квартале: не только из-за сезонности, но и из-за опасения покупателей, что низкие ставки – явление временное, а сильный спрос и ужесточение регулирования сектора приведут к росту цен на квартиры. Покупатели оказались правы: на фоне ажиотажного спроса цены подскочили в среднем на 10-15% по сравнению с годом ранее, а ставки по ипотеке повысились на 1-1.5%. Чего ожидать от рынка недвижимости?

В июле изменится принцип финансирования строительства жилья. С этого момента возведение жилого дома будет идти не за счет дольщиков, а за счет банковских кредитов в рамках проектного финансирования, а покупатели будут класть деньги в уполномоченный банк на специальные эскроу-счета. Как только застройщик построит дом и передаст ключи покупателю, то получит доступ к его деньгам на эскроу-счетах и погасит кредит. А если не построит – это будут проблемы застройщика и банка, а покупатели вернут свои деньги. Таким образом, новое регулирование призвано защитить покупателей от банкротств, мошенников и ситуаций с обманутыми дольщиками.

Изначально закон должен был распространяться только на новые проекты, запущенные с июля 2019 года. Однако в конце года правительство решило расширить его и на строящиеся объекты. Это решение оказалось неожиданным для многих девелоперов, так как кардинально поменяло экономику текущих проектов. Кроме этого нововведения, с прошлого года ужесточились и другие требования к застройщикам. Например, увеличение доли собственных средств в проекте и контроль над расходами застройщика.

Новые правила приведут к уходу с рынка мелких и слабых девелоперов, что может спровоцировать сокращение предложения жилья (особенно в регионах), а необходимость кредитования в банках увеличит расходы застройщиков. Если спрос на жилье не ослабнет, застройщики будут и дальше поднимать цены, в среднем, до 10% в год. Впрочем, однозначно утверждать, что сильный спрос в этом году сохранится, нельзя. Рост ипотечных ставок и снижение доходов населения могут его охладить и не позволят повышать цены дальше. На дворе - только февраль, и данных по продажам в этом году пока нет.

А что происходит с акциями девелоперов? Несмотря на отличные операционные результаты по итогам 2018 года, акции некоторых компаний (Эталон, ЛСР) оказались одними из худших инвестиций в прошлом году, упав на 30-40%. Причины падения – корпоративные риски, низкая ликвидность, ужесточение регулирования отрасли. Инвесторы опасаются, что рост продаж девелоперов не транслируется в рост дивидендов. Кроме того, в целом акции девелоперов сложны для фундаментального анализа.

Из-за изменения регулирования сложно оценить, сколько жилья девелоперы продадут в этом году, с какой рентабельностью. Сами компании ждут, что их результаты в 2019 году будут не хуже, чем в 2018. Мы считаем, что и ЛСР, и Эталон летом заплатят неплохие дивиденды за 2018 год, которые могут составить около 11-12% – вполне приличный уровень для акций второго эшелона.

Среди краткосрочных драйверов роста для акций можно выделить сильные финансовые результаты по МСФО за 2018 год, которые компании опубликуют в марте. Это может дать дополнительный толчок их акциям, однако оснований для существенного роста мы пока не видим. Возможно, большая ясность относительно перспектив девелоперов появится ближе к лету, когда станет понятен эффект от новых правил игры в отрасли.


Ссылка на источник  

Материалы по теме


Продолжится ли ралли на рынках?
Продолжится ли ралли на рынках?

От ралли в рискованных активах с начала года захватывает дух. Ждать продолжения или пора выходить из рынка? Постараемся разобраться. Кардинальный...

Оптимизм в ожидании дивидендов
Оптимизм в ожидании дивидендов

Мировые рынки торгуются в режиме risk on, в том числе, индекс РТС, который уже прибавил более 15% с начала года – это второй лучший результат...

Угроза санкций возвращается
Угроза санкций возвращается

Угроза санкций возвращается: как колебания курса рубля влияют на металлургов Вновь появившийся риск введения более жестких санкций США в...


Распродажа в турецких активах
Распродажа в турецких активах

Недавно мы наблюдали сильные распродажи в турецких активах: суверенные еврооблигации подешевели на 1-2,5 фигуры за три дня, облигации корпоратов...

Смягчение риторики ФРС
Смягчение риторики ФРС

Как смягчение риторики ФРС повлияет на глобальные рынки? ФРС США резко сменила риторику на необычайно мягкую. Что это значит для разных...

Рубль укрепляется. Что делать инвесторам?
Рубль укрепляется. Что делать инвесторам?

Рубль закрепил за собой звание самой крепкой валюты среди всех валют развивающихся стран. На наш взгляд, дальнейший рост в рублевых активах вполне...