Что ждет рынок недвижимости в 2019?

2019 год существенно изменит расклад сил на рынке недвижимости. Девелоперы готовятся к лету, когда официально изменится принцип финансирования строительства жилья. Новые правила приведут к уходу с рынка мелких и слабых девелоперов.

Прошлый год стал лучшим для девелоперов за последние 10 лет. Все публичные компании (ПИК, ЛСР, Эталон) увеличили продажи жилья на 10-40% г/г в денежном выражении на фоне снижения ставок по ипотеке до исторически низкого уровня 9-9.5%. Особенно сильными оказались продажи в последнем квартале: не только из-за сезонности, но и из-за опасения покупателей, что низкие ставки – явление временное, а сильный спрос и ужесточение регулирования сектора приведут к росту цен на квартиры. Покупатели оказались правы: на фоне ажиотажного спроса цены подскочили в среднем на 10-15% по сравнению с годом ранее, а ставки по ипотеке повысились на 1-1.5%. Чего ожидать от рынка недвижимости?

В июле изменится принцип финансирования строительства жилья. С этого момента возведение жилого дома будет идти не за счет дольщиков, а за счет банковских кредитов в рамках проектного финансирования, а покупатели будут класть деньги в уполномоченный банк на специальные эскроу-счета. Как только застройщик построит дом и передаст ключи покупателю, то получит доступ к его деньгам на эскроу-счетах и погасит кредит. А если не построит – это будут проблемы застройщика и банка, а покупатели вернут свои деньги. Таким образом, новое регулирование призвано защитить покупателей от банкротств, мошенников и ситуаций с обманутыми дольщиками.

Изначально закон должен был распространяться только на новые проекты, запущенные с июля 2019 года. Однако в конце года правительство решило расширить его и на строящиеся объекты. Это решение оказалось неожиданным для многих девелоперов, так как кардинально поменяло экономику текущих проектов. Кроме этого нововведения, с прошлого года ужесточились и другие требования к застройщикам. Например, увеличение доли собственных средств в проекте и контроль над расходами застройщика.

Новые правила приведут к уходу с рынка мелких и слабых девелоперов, что может спровоцировать сокращение предложения жилья (особенно в регионах), а необходимость кредитования в банках увеличит расходы застройщиков. Если спрос на жилье не ослабнет, застройщики будут и дальше поднимать цены, в среднем, до 10% в год. Впрочем, однозначно утверждать, что сильный спрос в этом году сохранится, нельзя. Рост ипотечных ставок и снижение доходов населения могут его охладить и не позволят повышать цены дальше. На дворе - только февраль, и данных по продажам в этом году пока нет.

А что происходит с акциями девелоперов? Несмотря на отличные операционные результаты по итогам 2018 года, акции некоторых компаний (Эталон, ЛСР) оказались одними из худших инвестиций в прошлом году, упав на 30-40%. Причины падения – корпоративные риски, низкая ликвидность, ужесточение регулирования отрасли. Инвесторы опасаются, что рост продаж девелоперов не транслируется в рост дивидендов. Кроме того, в целом акции девелоперов сложны для фундаментального анализа.

Из-за изменения регулирования сложно оценить, сколько жилья девелоперы продадут в этом году, с какой рентабельностью. Сами компании ждут, что их результаты в 2019 году будут не хуже, чем в 2018. Мы считаем, что и ЛСР, и Эталон летом заплатят неплохие дивиденды за 2018 год, которые могут составить около 11-12% – вполне приличный уровень для акций второго эшелона.

Среди краткосрочных драйверов роста для акций можно выделить сильные финансовые результаты по МСФО за 2018 год, которые компании опубликуют в марте. Это может дать дополнительный толчок их акциям, однако оснований для существенного роста мы пока не видим. Возможно, большая ясность относительно перспектив девелоперов появится ближе к лету, когда станет понятен эффект от новых правил игры в отрасли.