Коронакризис и «медицинские» REITs. На какие бумаги стоит обратить внимание

В последние месяцы финансовые рынки «подхватили» коронавирус, поэтому мы решили осветить REITs, зарабатывающие на недвижимости, связанной со здравоохранением.

REIT (Real Estate Investment Trust) — биржевые бумаги фондов, позволяющие инвестировать в недвижимость. В последние месяцы финансовые рынки «подхватили» коронавирус, поэтому мы решили осветить REITs, зарабатывающие на недвижимости, связанной со здравоохранением.

Бумаги публично торгуемых REITs подобны акциям. Их очень много на рынке США. REITs, входящие в индекс S&P 500, также торгуются на Санкт-Петербургской бирже.

Два основных вида REITs: долевые (Equity) и ипотечные (Mortgage).

Долевые собирают ренту с принадлежащих им объектов, возможно получение доходов от продажи недвижимости из портфеля. Ипотечные — получают доход от инвестиций в ипотеку или ипотечные ценные бумаги. В рамках сектора недвижимости индекса S&P 500 сконцентрированы долевые REITs. Ипотечные — относятся к финансовому сектору, в S&P 500 их нет.

С подробным списком бумаг REIT вы можете ознакомиться на сайте Национальной ассоциации риелторов США (NAREIT).

Преимущества REITs

• Высокая дивидендная доходность. REITs обязаны направлять на выплаты не менее 90% налогооблагаемого дохода.
• Диверсификация. Инвестиции в REITs сделают портфель более разнообразным. На длительных временных отрезках бумаги REITs имеют низкую корреляцию с остальным фондовым рынком США. Инвестиции в такие бумаги способны снизить волатильность портфеля.
• Ликвидность. Это выгодно отличает бумаги REIT от прямых инвестиций в недвижимость, которые зачастую неделимы и имеют высокий барьер входа. На рынке США торгуется более 200 REITs. Бумаги эти подобны акциям, по ним могут проводиться сделки в течение каждого торгового дня. REIT, разместившие бумаги на американских биржах, отчитываются перед Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).
• Страховка от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и рента, а значит и дивиденды REITs, увеличиваются вслед за инфляцией.

Как выбрать правильный REIT

Подобно акциям, бумаги REIT подвержены рыночному риску. Помимо этого, динамика котировок и дивиденды зависят от циклов на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок. В случае ипотечных REIT, более схожих с финучреждениями, также присутствуют специализированные риски, прежде всего риск процентных ставок и кредитный риск.

При выборе стоит обратить внимание на следующие критерии:

• Структура активов. Позволяет понять, во что вы вкладываетесь, что наиболее подходит для нынешней стадии экономического цикла, а также насколько REIT соответствует вашей склонности к риску. REITs в целом циклические бумаги, то есть, как правило, увеличиваются при росте экономики и снижаются при ее ослаблении. Медицинские REITs в этом плане более защитный вариант по сравнению с фондами жилой недвижимости, офисов и т.п.
• Дивидендная доходность. Также стоит обращать внимание на дивидендную историю фонда, уровень выплат из доходов.
• FFO (funds from operations) — ключевой показатель доходов REITs. Чистая прибыль + амортизация недвижимости - прибыль (+убытки) от продажи недвижимости. Своего рода аналог денежных потоков. Значение FFO можно найти в отчетности REIT.
• Мультипликатор P/FFO — аналог P/E для REITs. При прочих равных условиях, чем ниже мультипликатор, тем более привлекательна бумага. P/FFO есть в базах Reuters и Bloomberg. В открытом доступе их зачастую найти непросто. Желающие детально проанализировать REITs могут рассчитать их самостоятельно.
• Технический анализ. В случае ликвидных бумаг из S&P 500 теханализ поможет определить корректную зону для покупки или продажи.

Выбираем бумаги

• Шаг 1. Возьмем американские REITs сферы здравоохранения с капитализацией свыше $2 млрд. В список вошли 10 бумаг. На Санкт-Петербургской бирже торгуются Welltower, Healthpeak Properties и Ventas.
• Шаг 2. Отфильтруем список по форвардному мультипликатору P/FFO (ниже медианы по выборке). Уберем бумаги REITs, по которым прогноз Refinitiv, предполагает в ближайшие 12 мес. снижение прибыли на акцию (EPS) более чем на 15%. Остается пять бумаг.
• Шаг 3. Посмотрим на дивидендный фактор. Уберем Sabra Health Care c ожидающимся снижением дивидендов в этом году и Healthcare Trust Of America с соотношением долг / собственный капитал, равным крайне высоким 767%. Высокая долговая нагрузка может создавать риски для дивидендных выплат.

Итог. Получаем список из трех бумаг.

Дивидендная доходность — от 5,4% до 8,4% годовых (при медиане 2,2% по S&P 500). Согласно прогнозу Refinitiv, в этом году предполагается умеренный рост выплат.

Прогноз на ближайшие 12 мес. предполагает увеличение EPS в одном случае и снижение в двух. Все бумаги торгуются в районе медианных таргетов аналитиков. Если провести экспресс-оценку данных, представленных в таблицах, то с точки зрения мультипликаторов и финансовых показателей наиболее интересно выглядят бумаги Medical Properties Trust.

Это довольно «грубый» подход. Чтобы принять решение о покупке или продаже бумаг, нужно учитывать общее состояние американского рынка акций, новостной фон по эмитенту, данные технического анализа, который поможет подобрать оптимальные зоны для покупок/ продаж.

Medical Properties Trust (MPW)

• Динамика котировок в 2020 г.: -6,6% (на 06.08.2020)
• Дивидендная доходность: 5,4% (годовых)
• Медианный таргет аналитиков на 12 мес.: $20,5

В портфель недвижимости Medical Properties входят 389 медучреждений. Они расположены на территории США, а также еще нескольких стран, включая Великобританию. Это в основном больницы, специализирующиеся на лечении острых заболеваний. Эпидемия коронавируса сыграла на руку Medical Properties. Многие госпитали приняли больше пациентов, чем в нормальных условиях. Согласно прогнозу Refinitiv, в ближайшие 12 месяцев EPS компании может взлететь на 31%, дивиденды в этом году могут увеличиться на 4,9%. Это выгодно отличает Medical Properties от других медицинских REITs. Локально акции MPW могут опуститься в район $18. Котировка на закрытии 06.08.2020 — $19,71.

Omega Healthcare Investors (OHI)

• Динамика котировок в 2020 г.: -22,5% (на 06.08.2020)
• Дивидендная доходность: 8,4%
• Медианный таргет аналитиков на 12 мес.: $32

Omega Healthcare владеет недвижимостью медицинских учреждений, специализирующихся на лечении хронических (длительных) заболеваний. Эпидемия COVID-19 оказала негативное влияние на работу таких госпиталей. Несмотря на это, отчетность компании за I квартал оказалась достаточно позитивной. Операционная выручка увеличилась на 13% относительно аналогичного периода прошлого года и составила $253 млн. FFO и скорректированная FFO также выросли. Отчасти этому способствовала программа государственной поддержки.

Omega Healthcare не стала давать прогноз по доходам на весь 2020 г., приостановила увеличение дивидендов и программу обратного выкупа акций. По оценке Refinitiv, в ближайшие 12 месяцев EPS может сократиться на 4,7%. В долгосрочном периоде услуги компании могут быть достаточно востребованными. В нормальных условиях спрос на терапию серьезных длительных заболеваний превышает предложение, так как госпиталям такого рода надо серьезно инвестировать в создание необходимой инфраструктуры. Фактор риска — уровень выплаты дивидендов из чистой прибыли составляет 161%. Впрочем, это лишь на 2% выше медианного значения за 10 лет, не охватывающих ипотечный кризис 2008 г. Акции OHI уперлись в 200-дневную скользящую среднюю. Котировка на закрытии 06.08.2020 — $32,8. Локально возможен рывок в район $35. Однако с технической точки зрения более вероятен откат котировок в район $29–28.

National Health Investors (NHI)

• Динамика котировок в 2020 г.: -21,8% (на 06.08.2020)
• Дивидендная доходность: 7,1%
• Медианный таргет аналитиков на 12 мес.: $62

В портфель недвижимости National Health входят 238 объекта сферы здравоохранения в 34 штатах, включая учреждения для ухода за престарелыми и специализированные госпитали. С 2013 по 2019 гг. выручка компании практически утроилась, до $318 млн. National Health увеличивает дивиденды на протяжении 11 лет подряд. Согласно прогнозу Refinitiv, в этом году выплаты могут вырасти на 2,3%. При этом в ближайшие 12 месяцев прибыль на акцию может снизиться на 8,3%. Компания пострадала из-за вспышки COVID-19, так как медучреждения, находящиеся в сдаваемых в аренду объектах недвижимости, не предназначены для приема больных коронавирусом.

Долгосрочный кейс National Health — позитивный. Согласно прогнозу другого REIT в сфере недвижимости, Welltower, к 2036 году количество американцев старше 85 может удвоиться. При этом большая часть учреждений, арендующих недвижимость у National Health, специализируется на уходе за престарелыми.

Акции NHI приближаются к 200-дневной скользящей средней. Котировка на закрытии 06.08.2020 — $63,7. Локально возможен рывок в район $66–68. Если бумаги уйдут ниже $60, то высока вероятность спуска к $56.